法制晚報訊(記者 王婷婷 實習生 王晶) 今天,中國社科院城市發展與環境研究所與社科文獻出版社聯合發佈房地產藍皮書《中國房地產發展報告(2014)》。報告指出2014年宏觀經濟仍將保持在7%至8%的平穩較快增長態勢,國家經濟政策將進一步向居住城鎮化、改善民生傾斜,房地產政策及調控也將圍繞這一主題展開。
  2014年房地產市場走勢將取決於政策實施與選擇,房產交易量仍可能與上年持平,甚至略有增長,房價可能保持小幅增長,具體漲幅取決於政策調控的力度。各城市之間、地區之間市場分化加劇,分城施策、分類施策趨勢明顯,調控政策差異化和多元化將成為常態。
  業內專家接受《法制晚報》記者採訪時表示,預計外來就業人口占比較高的大都市樓市將量價齊升,而大多數普通城市房產成交量和價格將保持相對平穩態勢。一些缺乏產業支撐且前期片面造城的城鎮,泡沫化風險將大大增強。
  現狀 地價漲房市異常冷清
  今年以來,一面是土地價格的上漲,一面卻是房市的異常冷清。
  進入3月,繼杭州、常州等二線城市不少樓盤大幅降價後,包括廣州、上海在內的一線城市也出現了樓盤大幅打折出售的情況。
  據媒體報道,3月23日,位於浙江省杭州城南蕭山區的開元名郡的樓盤正式降價,最高降幅達2700元/平方米,這被業內視為杭州第二輪降價潮來襲。
  具體房價漲幅取決於房地產調控政策和資本市場取向。如果過量住房持有稅等持有環節調控政策能及時出台,將對存量住房供應形成釋放效應,也對投資投機性需求形成擠壓效應,將能大大緩解房產特別是住房供需矛盾,房價漲幅將大大縮小。
  但藍皮書同時指出,由於2010年以來存量二手住房市場經歷多次的較高換手交易,存量住房中多套住房持有比重已經有所下降,因此存量住房供應釋放對整體市場供需關係的影響不會太大。
  藍皮書預測,大多數普通城市在經歷了2013年較大的成交量釋放後,2014年進一步的需求增長有限,其房產成交量和價格將保持相對平穩態勢。
  中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員李景國指出,儘管2014年初全國月度房產交易呈萎縮態勢,部分城市的個別樓盤出現了降價現象,我們判斷經歷一段時間的市場醞釀和政策觀望後,2014年房產市場交易熱度仍將延續,全年全國房產交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長,成交價也可能保持小幅增長。
  分析 冷熱不均鬼城或增加
  統計表明,2013年全國土地成交價格大幅上漲,2013年全國土地成交的平均價格為2555元/平方米,比2012年漲23%。按土地用途分類看,住宅地價的上漲幅度高於商服地價和工業地價。
  藍皮書稱,從供應總量看,預計2014年土地供應仍會保持在高位,且整體表現為穩中有升的態勢。
  藍皮書專家組分析認為,土地價格的過快上漲,尤其是住宅用地價格的上漲,將加劇房價尤其是住房價格上漲的壓力。土地價格的上漲不僅直接增加了房地產開發的土地成本,而且影響房地產市場對未來房價的預期,從而間接影響交易價格。
  專家組表示,土地價格的過快上漲還會增加金融系統風險。在我國的金融體系中,無論是地方政府融資,還是企業融資,土地都是重要的抵押品,大量貸款以土地為抵押,土地價格的大幅波動,無疑會給銀行等金融機構帶來更大的信貸風險。
  在一系列與人口遷移相關的制度改革推動下,外來就業人口占比較高的工業化城市以及能夠提供多樣化就業機會和多樣化消費服務的大都市,對鄉城遷移和城城遷移人口居住城鎮化的吸引力將大大增強,房產特別是住房需求將呈快速增長態勢,必將推動這些城市房產特別是住房市場量價齊升。
  而一些缺乏產業支撐,又在前期片面進行人為造城的城鎮,房產供過於求的泡沫化風險將大大增強,鬼城、死城數量也將會在一定程度上增加。
  北京落點 城區二手房需求量不減
  北京市今年要實現5萬套自住型商品住房的供地(2013年為2萬套),在供應總量總體穩定的前提下,土地供應將繼續向自住房傾斜。
  從供應區域看,自2010年以來,土地供應郊區化(五環以外)趨勢逐年加強,2013年,超五成的土地供應集中在房山、通州、昌平、大興四個區域,預計2014年這種趨勢將延續。
  藍皮書稱,由於近年來土地開發整理中一級開發成本持續攀升,政府收益也參考周邊土地交易價格、房地產交易價格,而2012年、2013年北京市地價、房價均快速大幅上漲,土地價格相應增長較高,加上土地市場的激烈競爭,預計2014年土地價格很難回落。
  中原地產研究部經理靳瑞欣表示,2014年北京的樓市調控政策仍將從嚴執行,同時自住型住房將有5萬套供應,且價格低於周邊商品住宅30%。這樣的樓市政策環境將對整體住房市場的剛需供求緊張狀況起到一定緩解作用,並對房價起到抑制效果。
  然而由於房屋地域屬性的不可替代性,靳瑞欣表示,城區內的二手房需求量不會下滑,或將上升。政策保障房和自住房的供應更多地位於次中心區和城市邊緣區,對這兩大區域的價格影響頗大,價格大幅上漲動力不足。
  城市 商品房 排序 住宅 排序
  北京 -2.1 32 -8.1 33
  天津 11.2 27 13.8 22
  石家莊 23.7 17 12.3 24
  太原 30.3 7 30.2 7
  呼和浩特 -12.1 35 -17.9 35
  沈陽 -8.4 34 -8.4 34
  大連 13.5 23 14.2 21
  長春 -6.7 33 -1.6 32
  哈爾濱 14.7 22 18.9 20
  上海 25.5 13 26.6 11
  南京 28.5 8 30.5 6
  杭州 4.5 30 5.3 31
  寧波 23.7 16 26.9 10
  合肥 31.0 6 29.9 8
  福州 49.3 2 50.6 2
  廈門 27.8 9 21.1 17
  南昌 22.0 19 26.3 12
  濟南 24.7 15 26.0 13
  青島 22.0 18 24.7 15
  鄭州 12.5 24 7.1 28
  武漢 26.6 12 25.9 14
  長沙 21.9 20 19.8 19
  廣州 27.5 10 23.9 16
  深圳 11.9 25 7.9 27
  南寧 11.7 26 10.0 25
  海口 26.7 11 26.9 9
  重慶 6.5 29 6.2 29
  成都 3.7 31 5.4 30
  貴陽 25.2 14 20.8 18
  昆明 15.2 21 13.5 23
  西安 6.5 28 8.5 26
  蘭州 33.2 5 34.3 5
  西寧 56.9 1 64.0 1
  銀川 35.9 4 39.9 4
  烏魯木齊 44.1 3 44.8 3
  2013年35城商品房銷售面積增速(單位:%)
  政策
  重點大城市
  或推行房產稅
  藍皮書稱,2013年在經濟增速相對放緩條件下房價再次較快增長,使得房地產市場矛盾進一步累積,引發多方面對房地產市場泡沫化的爭論和擔憂,為防範房地產泡沫化以及由此引發的金融和經濟風險,可能促使國家實施更加嚴厲的調控政策。
  長期以來全國一刀切的調控政策對房地產市場調控效果甚微,房價越調越高、市場矛盾越調越累積越激化,受到各方面詬病。
  藍皮書預期,2014年中央政府將重新主導房地產調控政策。不過具體的調控措施將強化城市分類條件,根據各分類城市標準實施差異化的調控政策,調控措施也更多體現針對不同人群的多元化方向。
  李景國表示,預期2014年房地產領域稅費優化改革有望推進,在重慶、上海等城市房產稅試點基礎上,以包括普通存量住房為徵稅對象的過量住房持有稅有望在重點城市開徵。
  藍皮書指出,2014年房地產需求仍將保持一定的增長態勢,消費性自住購房需求有望繼續釋放,但投資投機性需求則取決於國內外資本市場趨勢和金融政策取向,存在較大的不確定性。
  居民收入持續增長,使住房支出占家庭收入和儲蓄比重持續下降,既促使無房家庭的基本(首套)住房購置需求增長,也導致居民家庭改善性(二套)住房購置需求大增。
  同時,與人口遷移相關的一系列制度改革,對居住城鎮化的推進,也必將促使各類鄉城遷移人口和城城遷移人口對遷入地城鎮住房的購置需求增長。
  藍皮書稱,可以預期,在一些能夠較好提供多樣化服務、多樣化就業機會的城鎮,隨著一系列制度改革落到實處,外來居住遷移人口將快速增長,其住房購置需求也有望快速釋放。
  2014年中國資本市場受國內外金融政策和宏觀經濟不確定性影響,由資本市場派生的房地產投資、投機性需求也面臨不確定性。
  專家組李景國接受《法制晚報》記者採訪時稱,國家如實施與產業政策相結合的積極金融政策,可能對閑置資本形成有效的分流。
  文/記者 王婷婷 實習生 王晶  (原標題:房產交易量或“不增不減”)
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